楼上房屋漏水、邻居随意更改入户门、乱堆杂物侵占“地盘”、停在小区地库里的车辆被淹....这些糟心事你是否也遇到过？

  日常生活中，随着百姓的居住空间更楼宇化和密集化，业主对专有权利的界限不清、专有权利行使过度，物业及业主对共有部分管理义务的缺失等问题导致小区业主之间、业主与物业公司之间纠纷日益增长。

  何某为某栋楼宇101室的业主。2021年5月，何某发现厨房的地面上大面积积水，并流入旁边的房间、餐厅、客厅和卫生间。何某随即通知小区物业公司上门查看，后何某家又几次发生积水现象。经查找，物业公司最终发现积水系楼上201室房屋厨房排水主管道问题导致。201室厨房排水主管道上的检修口螺旋盖松脱造成水流到101室厨房内。

  何某认为，此次的漏水事件造成自家室内墙壁粉刷的墙皮脱落、发霉，瓷砖表面潮湿打滑，室内木质家具开裂发霉，室内房门门套胀裂发霉，故将楼上201室的业主张某和物业公司共同诉至法院，要求张某和物业公司赔偿相应的损失2万余元。

  法院经审理认为，何某所属101室房屋漏水的原因系楼上201室房屋厨房排水主管道检修口螺旋盖松脱（未扣紧）所致，对于松脱原因现无法查清，但厨房排水管道属于公共管道，物业公司对公共设施具有维修、养护的义务，现因该公共管道出现一些明显的异常问题导致何某财物损失，物业公司应当承担赔偿责任。

  关于楼上业主张某要不要承担相应的责任的问题，首先，出现漏水的检修口虽然处于张某房屋内，但该检修口所属的管道属于公共管道，其维修、养护的义务在于物业公司，且张某装修行为发生在漏水事件出现的5年之前，物业公司亦表示在此之前，101室没有报修过漏水，故若是因装修不当导致管道检修口螺旋盖松脱则不可能在5年之后才出现漏水现象，在没有证据证明张某存在破坏行为的情形下，不应由其承担赔偿相应的责任；其次，张某未按装修需要注意的几点的要求在对排水管道进行包裹时预留检修口，导致漏水原因未能及时确定，虽然对此存在过错，但对于此种不当并可能引发危险的装修行为物业公司在验收时未予纠正，并验收通过，视为物业公司愿意对张某的装修不当行为承担法律风险，由此本案中张某不再因其过错承担赔偿责任。

  最终，法院依据现场勘验情况，结合受损物品的收到损害的程度、使用年数的限制及维修费用等酌情确定，判决物业公司赔偿何某损失4000元。判决宣判后，双方未提出上诉。

  民法典规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业公司应该依据设施设备的真实的情况进行日常养护，防止设备老化陈旧，同时定期对物业共有部分进行全方位检查检修，察觉缺陷并解决，确保物业的正常使用。

  共有部分的维修、养护、清洁、绿化等义务属于物业公司的法定服务义务，应依法履行。共有设施设备的维修、养护、管理范围有共用的上下水管道、落水管、楼内消防设施设备、电梯、共用照明等的按时进行检查、维护。物业公司不得以设施位于业主专有部位而一概拒绝维护，应结合设备的使用性质综合认定设备设施的共有性质及维修范围，避免因疏于管理造成业主利益损失或损失的扩大。

  本案中，造成楼下邻居房屋受损的直接原因为楼上房屋内的管道检修口螺旋盖松脱漏水导致，但致损的管道系公共管道，应为物业公司维护范围，非业主个人的维护义务，同时，没有证据证明管道检修口螺旋盖的松脱系房屋内的业主故意实施。因此，楼上房屋的所有权人无须承担损害赔偿的责任。

  第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

  第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

  对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律和法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主任部门报告并协助处理。

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